Valérie DHANIS & Enguerrand de PIERPONT

Notaires associés, Société civile à forme de SPRL

 

Valérie DHANIS & Enguerrand de PIERPONT

Notaires associés

Société civile à forme de SPRL

Qu’adviendra-t-il du logement familial en cas de mésentente ?

La séparation d'un couple entraîne toujours des difficultés financières avec l'augmentation des charges de logement (loyers, consommation d'énergie, ...) et le partage des biens. Si les époux ont acheté une maison ensemble, plusieurs possibilités s'offrent à eux. Bien entendu, toutes les règles qui suivent ne s'appliquent pas si la maison est personnelle à l'un d'eux.

S'ils le souhaitent, ils peuvent conserver la maison commune, mais cette situation de copropriété engendrera immanquablement des problèmes : qui va occuper la maison ? Qui en paiera les charges ? Qui remboursera le prêt ? Qui supportera les réparations ? Ces questions restent souvent sans réponse.

Pour ces raisons, les ex-partenaires préféreront peut-être vendre l'immeuble. Mathématiquement, cette solution est la plus simple : après remboursement des dettes éventuelles (solde de l'emprunt, paiement des précomptes, frais de mainlevée,...), le solde du prix est partagé entre eux. Mais, chacun des deux devra trouver un nouveau logement, avec tous les frais que cela va engendrer.

 

 

Reprise de l'immeuble par un des époux

 

Souvent, le couple estimera que, malgré leur désaccord, ils peuvent s'entendre pour attribuer la maison à l'un d'eux. Dans ce cas, ils doivent d'abord se mettre d'accord pour savoir qui reprendra la maison. Si les deux souhaitent la reprendre, on peut proposer qu'elle soit attribuée à celui qui propose à l'autre la base financière la plus élevée.

Bien entendu, celui qui reprend l'immeuble devra indemniser l'autre, en lui versant un montant. La formule la plus souvent appliquée est la suivante : il faut d'abord déterminer la valeur actuelle de la maison; à défaut d'accord sur la valeur, il faut s'en référer à l'avis d'un expert qu'il faut choisir ensemble. Ensuite, il faut déduire de cette valeur brute l'ensemble des charges et remboursements relatifs à la maison (le solde en capital de l'emprunt hypothécaire, le remboursement des sommes personnelles que l'un d'eux a investi dans la maison, ...). La différence représente la valeur nette qu'il faudra partager en deux. Celui qui reprend l'immeuble versera à l'autre la moitié de cette valeur nette et devra supporter les remboursements précités.

Pour cette solution, il faudra demander l'accord de l'institution financière sur le principe de l'opération. Cette dernière acceptera de décharger définitivement celui qui abandonne ses droits dans l'immeuble moyennant le respect de certaines conditions (par exemple, vérification des revenus de celui qui reprend, souscription de nouvelle assurance-vie, intervention d'une caution, ...)

Celui qui reprend l'immeuble bénéficiera d'avantages considérables : il évitera les frais de déménagement, et il ne devra payer que des droits d'enregistrement réduits. Ces avantages pourront être pris en considération dans le cadre du calcul de la somme à payer à l'autre.

La reprise d'immeuble pourra être décidée dans le cadre des conventions préalables (pour une procédure de divorce par consentement mutuel) ou de la liquidation définitive (pour une procédure pour désunion irrémédiable). Pour les couples non mariés, elle se fait à n'importe quel moment.

 

L'attribution préférentielle

 

Il existe toutefois une exception au principe de l'égalité des époux dans le cadre du partage de leurs biens. Sauf dans le cadre d'une procédure par consentement mutuel, un des deux époux peut s'adresser au Tribunal en lui demandant un droit de préférence pour reprendre l'immeuble commun. Le Tribunal pourra la lui accorder en fonction de ce qu'il estimera équitable : par exemple la préférence accordée à l'époux médecin pour l'appartement dans lequel il exerce sa profession, ou la préférence accordée à Madame pour la maison où elle souhaite rester avec ses enfants. Bien entendu, celui qui obtiendra ce droit de préférence devra indemniser l'autre en fonction des mêmes principes que ceux qui ont été exposés ci-dessus.

 

Des apports différents ?

 

Notez qu'il arrive parfois que les époux achètent une maison avec des apports différents, ou que l'un d’entre eux investisse un peu plus que l’autre dans la maison au fil des années (par exemple en effectuant certains travaux à ses frais). Ce sont également des facteurs dont il faut tenir compte lors du calcul du prix ou lors d'une vente. En cas de reprise, celui qui reprend la maison devra prendre en charge les futurs remboursements du capital et des intérêts du crédit hypothécaire, car il devient alors le seul emprunteur.

Les époux doivent d'abord aller au bout de leur procédure de divorce, et le faire inscrire dans les registres de l'état civil, avant de pouvoir racheter la part de leur ex-conjoint.

Et s’ils ne sont pas d'accord sur celui ou celle qui reprendra la maison ? Ils devront alors passer par les tribunaux. Le juge prendra en compte les intérêts des parties et des enfants. Le fait, par exemple, qu'un époux exerce sa profession dans la maison peut jouer un rôle.

 

Garder la maison en indivision

 

Enfin, les ex-époux peuvent choisir de conserver la maison en indivision, de sorte qu'ils en restent tous deux copropriétaires. Cela peut, par exemple, arriver lorsque les conjoints travaillent ensemble dans un commerce situé dans le même bâtiment que la maison.

Malheureusement, la rupture d'un couple a souvent aussi des conséquences financières. Les époux partagent leurs droits de propriété et revoient leurs engagements envers leur banque.

Lorsqu'un des 2 époux « rachète » la part de l'autre, il faut payer des droits d’enregistrement, appelés dans le langage courant dans ce cas-ci « droits de partage ».

En Wallonie et à Bruxelles, ces droits sont toujours fixés à 1% de la valeur convenue du bien, telle qu'elle est attestée par l'acte. Attention : si la valeur de vente réelle s’avère finalement supérieure à celle mentionnée dans l'acte, les droits d'enregistrement seront calculés sur cette dernière valeur.

En Flandre, par contre, seuls les couples mariés et les cohabitants légaux « bénéficient » de ce taux 1%. Et encore, pour les cohabitants légaux, il faut que certaines conditions soient remplies : la cohabitation légale doit avoir duré au moins un an, et la répartition des biens doit avoir lieu dans les trois ans suivant la fin de la cohabitation légale. Pour les cohabitants de fait, ces droits s'élèvent à 2,5 %.

 

Est-ce que je risque de me retrouver à la rue si le logement familial est au nom de mon partenaire ?

 

Pour les couples mariés, la réponse est non. Les deux conjoints doivent être d’accord pour vendre le logement familial. S’ils l’ont acheté ensemble, il faut veiller à ce que le partage se fasse correctement au moment du divorce. S’ils sont locataires et qu’ils ne parviennent pas à s’entendre pour savoir qui doit partir, c’est le juge qui décide pour eux.

Pour les cohabitants légaux : Non. Même si l’un des deux partenaires est l’unique propriétaire ou locataire de l’habitation, il ne peut pas purement et simplement mettre l’autre à la porte. En l’absence d’un contrat de vie commune déterminant ce qu’il advient de l’habitation familiale, les deux partenaires doivent trouver un accord, éventuellement avec l’intervention du juge.

Pour les cohabitants de fait : Oui. Si l’un des deux cohabitants est propriétaire, il peut en principe décider à tout moment de vendre le logement familial. L’autre est contraint de s’adresser au juge s’il n’est pas d’accord. Lorsque le contrat de bail n’a été signé que par un seul des deux partenaires, il peut obliger l’autre à partir.